| Re: Mietwohnung / Wohnungssuche auf Mallorca Auf den Seiten von www.mallorca-mietkult.com gibt es eine Menge Informationen zum Thema und jede Menge Mietangebote:
Informationen für Mieter über die Langzeitmiete einer Mietwohnung oder eines Hauses auf Mallorca
Sie sind auf der Suche nach Informationen über die Langzeitvermietung von Mietwohnungen auf Mallorca? Dann sind Sie hier genau richtig, denn die richtigen Informationsseiten über Langzeitmiete bzw. Dauermiete auf Mallorca sind nicht einfach im Internet zu finden. Wir möchten Ihnen gern behilflich dabei sein. Um mehr zum Thema Langzeitvermietung von Mietwohnungen auf Mallorca zu erfahren, lesen Sie bitte sorgfältig den folgenden Text.
Allgemeine Situation am Markt für Langzeitmietobjekte auf Mallorca
Als Vermietungsagentur und Immobilienmakler auf Mallorca stellen wir in den letzten Jahren ein wachsendes Interesse an Mietobjekten vorwiegend von deutscher Kundschaft fest, aber auch Österreicher und Schweizer sowie besonders Skandinavier und Engländer drängen als Dauermieter auf den mallorquinischen Langzeitmietmarkt.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen und Häusern für die Langzeitmiete wird insbesondere von der 50-plus-Generation und von jungen Familien mit Kindern getragen, die ihr Einkommen international erzielen und ihren Wohnsitz unabhängig wählen können. Die Familien fragen inbesonders Einfamilienhäuser oder große Komfort-Wohnungen wegen der Nähe der internationalen Schulen im Großraum Palma nach (siehe dazu unserer Informationsseite »Privatschulen«). Die ältere Generation sucht vorzugsweise Komfortwohnungen mit zwei bis drei Schlafzimmern in erstklassigen Appartementanlagen im Südwesten Mallorcas.
Die Südwestküste Mallorcas, d.h. der Großraum um die Bucht von Palma herum bis nach Andratx, wird eindeutig von Lanzeitmietern bevorzugt. Hier bietet Mallorca die beste Infrastruktur. Aber auch andere Gebiete wie der Süden, der Südosten, der Nordosten und die Inselmitte werden zunehmend für Langzeitmieter interessant, weil die m²-Preise für Mietwohnungen hier noch nicht das Niveau des beliebten Südwestens erreicht haben.
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Eine wachsende Nachfrage, die schon lange nicht mehr durch das knappe Angebot an Mietobjekten abgedeckt wird, herrscht vor allem im Hochpreis-Segment für Luxuskomfort-Wohnungen und für Villen in Spitzenlagen.
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Erstklassige Mietobjekte für die Langzeitvermietung, die deutschem Standard entsprechen, sind auf Mallorca vor allem in den Ballungszentren Mangelware. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Mallorca Immobilien lassen sich Jahr für Jahr mit immer höheren Gewinnen verkaufen. In den letzten 10 Jahren haben sich die Immobilienpreise in bestimmten Segmenten mehr als verdreifacht. Bauland ist und bleibt in den gut strukturierten Hochburgen des Tourismus knapp und teuer. Demzufolge wird vorzugsweise in Mallorca Immobilien investiert, um sie zu verkaufen und nicht, um sie langfristig zu vermieten.
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Eine Mietwohnung, ein Haus, oder eine Finca langfristig zu mieten ist auf Mallorca ohne professionelle Hilfe nicht einfach und kann für nicht spanisch sprechende Mieter zum Albtraum werden. Niemand will glauben, daß das spanische Mietgesetz auch Fallstricke hat, bis die leichtfertige Anmietung einer Mietwohnung oder eines Hauses im Alleingang ohne fachliche Beratung zur Katastrophe geführt hat.
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Andererseits nimmt die Zahl der Urlauber auf der größten Baleareninsel Mallorca Jahr für Jahr zu. Gründe dafür sind neben der Beliebtheit Mallorcas auch die Bemühungen, die Insel zunehmend ganzjährig zu vermarkten. Für den Verkauf bestimmte Immobilien werden demzufolge von den Investoren fast risikofrei lieber kurzfristig an Feriengäste vermietet als an Langzeitmieter. Das erhält dem Eigentümer einerseits seine Flexibilität für einen eventuellen Verkauf und andererseits sind die Einahmen aus der Ferienvermietung zum Teil viermal so hoch wie die aus der Langzeitvermietung. Die Folge ist ein Preisniveau für Langzeitmieten, das vor allem in den Trendgebieten wie beispielsweise an Mallorcas Südwestküste deutlich höher ist als in Deutschland. Die Schnäppchenmieten für Dauermieter gehört wohl für nicht absehbare Zeit der Vergangenheit an.
Ein Eigentümer einer Immobilien wird demzufolge immer eine gutbezahlte Ferienvermietung einer Langzeitvermietung vorziehen und wenn er die Chance hat, die Liegenschaft zu verkaufen, dann hat ein Verkauf immer Vorrang.
Da fast alle Langzeitmietobjekte mit der Ferienvermietung konkurrieren, werden wir unsere Langzeitmietobjekte permanent auf unserer Seite im aktuellen Bestand zeigen. Dies führt immer wieder zu der Nachfrage von Langzeitmietern »warum das eine oder andere Mietobjekt schon seit Monaten im aktuellen Bestand ist und ob etwas falsch sei mit diesem Objekt«. Die Antwort darauf ist einfach: Wir können nicht unsere Langzeitmietobjekte ständig von der Seite runter nehmen, wenn sie kurzfristig mal an Urlauber vermietet werden. Der Verwaltungsaufwand für eine derartige Aktion wäre viel zu groß.
Mietpreise für Mietwohnungen bei Langzeitmiete
Für eine einfache 100m² große 2-Schlafzimmer-Mietwohnung wird beispielsweise in Palma bis zu 800 €uro Monatsmiete verlangt, wenn die Mietzeit länger als sechs Monate dauert. Für mittleren Standard zahlen Sie außerhalb Palmas 10 €uro und mehr pro m², und im gehobenen Segment können es schnell mal über 15 € pro m² werden. Eine 100m² Luxuswohnung am Meer in Santa Ponsa findet für 2.500 € Monatsmiete schnell einen Langzeitmieter. Freistehende Häuser in Küstennähe werden selten unter 2.000€ pro Monatmiete angeboten.
Bei Fincas kann die Miete auch schon mal weniger als 1.000€ pro Monat betragen, allerdings entspricht dann der Komfort dieser Häuser nicht unbedingt dem Anspruchsniveau eines nordeuropäischen Groß-städters. Sehr oft bleibt auch die mündliche Zusage von unseriösen Vermittlern, daß der Telefon- und Internetanschluß für ein ländliches Mietobjekt innerhalb eines Monats kommt, bis in alle Ewigkeit leider nur ein Verprechen. Preiswerte Fincas und Landhäuser befinden sich außerdem selten in der Nähe der internationalen Schulen (siehe Infos über internationale Privatschulen auf Mallorca) Wer nicht drei bis vier Stunden am Tag damit beschäftigt sein will, seine Kinder hin- und herzufahren, der sollte bei den Distanzen sehr genau hinschauen. Vielen fällt erst nach Unterschrift des Mietvertrages auf, daß Mallorca eine große Insel ist (siehe Entfernung auf Mallorca unter Mallorca Infos).
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Ein Swimmingpool, eine Garage, eine Komfortausstattung mit Heizung und Klimaanlage, Strand- und Palmanähe sowie ein Meerblick erhöhen grundsätzlich die Mietforderungen. Nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Auf der begehrten Insel Mallorca werden auch traumhafte Luxusvillen in Spitzenlage als Langzeit-Mietobjekte zu Mietpreise angeboten, die sich so manch einer kaum vorstellen kann. In Andratx oder in Son Vida wird schnell mal die 10.000 € Grenze für eine Monatsmiete durchbrochen. _____________________________________________________________________
Miete
Miete (in Österreich und der Schweiz wird von Mietzins gesprochen) ist nach internationalem Schuldrecht die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter auf Grund eines Mietvertrages für die Überlassung einer Mietsache schuldet.
Die Warmmiete entspricht im deutschen Sprachgebrauch dem gesamten Mietbetrag einschließlich der Nebenkosten, den der Mieter an den Vermieter zahlen muß. Dieser Begriff ist auf Mallorca unbekannt und findet demzufolge auch keine Anwendung.
Kaltmiete (Nettomonatsmiete) bezieht sich im deutschen Sprachgebrauch auf den Teil der Miete, der allein die Raumnutzung abdeckt. Auch dieser Begriff ist auf Mallorca nicht gebräuchlich. In der Regel wird auf Mallorca die Miete gefordert, die im deutschen Sprachgebrauch der Kaltmiete entspricht.
Nebenkosten bei Langzeit-Mietverträgen für Mietwohnungen
Eine Nebenkostenabrechnung, wie sie im deutschsprachigen Raum bekannt ist, wird auf Mallorca nicht praktiziert. Kosten für individuelle Verbräuche und Dienstleistungen muß der Mieter auf Mallorca selbst direkt an den jeweiligen Versorger zahlen. Bei der Gesamtkostenkalkulation muß der Mieter demzufolge zu seiner Nettomonatsmiete in der Regel seine individuellen Verbrauchskosten addieren. Im Normalfall sind dies der Verbrauch an Wasser und Strom (Abrechnung alle zwei Monate rückwirkend mit den Versorgungsunternehmen), die Müllgebühren (Rechnung kommt einmal im Jahr von der Gemeinde), die Heizkosten (der Mieter bestellt auf eigene Rechnung direkt Heizöl oder Gas), die Telefon- und Internetkosten (rechnet die Telefonica rückwirkend jeden Monat ab). Bei einigen Landhäusern und Fincas, die über eigene Brunnen verfügen, entfallen die Wasserkosten. Fincas haben oft einen eigenen Dieselgenerator für die Erzeugung von Strom und zunehmend auch Solaranlagen.
Bei Wohnungen in Appartementanlagen mit Swimmingpool und gepflegter Gartenanlage entstehen für die Pflege teils sehr hohe Gemeinschaftkosten, die fast immer bereits in der Mietforderung enthalten sind. Die Vermieter verlassen sich selten darauf, daß der Mieter nach Ablauf eines Jahres eine hohe Abrechnung für diese Kosten begleichen kann und kalkulieren diese Nebenkosten demzufolge in die Mietpreis hinein.
Wir werden oft im Vorfeld gefragt, wie hoch die Nebenkosten sind. Die Antwort darauf ist einfach: Es gibt fixe und es gibt variable Nebenkosten. Der Anschluß für eine Telefonlinie ist fix und kostet bei der Telefonica 15,89€ pro Monat. Über den variablen Anteil der Telefonkosten können wir keine Auskunft geben, weil der davon abhängt, wie fleißig Sie für die Telefongesellschaft arbeiten. Das gleiche gilt für die anderen Nebenkosten. Mit Kerzenbeleuchtung können Sie den Stromversorger so richtig ärgern, und wenn die Klimaanlage Tag und Nacht läuft, bekommen Sie wahrscheinlich jedes Jahr eine goldene Uhr geschenkt. Die Bezahlung der Heizkosten ist auf Mallorca grundsätzlich anders geregelt als in Nordeuropa. Eine Zentralheizung ist auf Mallorca immer eine individuelle Wohnungsheizung und nie eine zentrale Heizung in einem Keller eines Mietshauses, die sich mehrere Mieter teilen. Demzufolge rechnet jeder Mieter seinen eigenen Verbrauch an Gas, Öl oder Strom für seine Art der Heizung mit dem jeweiligen Energielieferanten selber ab und nicht mit dem Vermieter.
Allgemeine Informationen über Mietverträge in Spanien
Von Mietobjekten auf Mallorca gibt es selten ausführliche Exposés, es sei denn, diese Immobilien werden gleichzeitig als Verkaufsobjekte angeboten, was oft der Fall ist. (Die bevorzugte Vermarktung eine Immobilie ist auf Mallorca fast immer die Reihenfolge: Verkauf – Ferienvermietung – Langzeitvermietung).
Grundrißpläne werden von den Eigentümern grundsätzlich nur Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt. Alle m²-Angaben in unseren Beschreibungen sind deshalb Angaben, die wir von den Eigentümern im guten Glauben übernehmen.
Flächenangaben von Häusern und Wohnungen beziehen sich auf Mallorca fast immer auf die superficie construida, die bebaute Fläche (Konstruktionsfläche). Diese Bruttogeschoßfläche entspricht nicht der Netto-Wohnfläche. Vielmehr werden auch die Außenmauern mitberechnet und bei Wohnungen ist in der Flächenangabe auch ein Anteil an Gemeinschaftsflächen (Flur etc.) enthalten. Die Nettowohnfläche liegt bis zu 15% unter dem Wert der Konstruktionsfläche. Wenn man Ihnen auf Mallorca eine 100m²-Wohnung anbietet, werden Sie beim Nachmessen gelegentlich nur 85m² feststellen. Der Unterschied hat seinen Grund darin, daß man auf Mallorca meisten die Konstruktionsfläche, manchmal die Nutzfläche und fast nie die Netto-Wohnfläche anbietet. Nur deutsche Vermieter nennen uns gelegentlich die Netto-Wohnfläche.
Wir werden deshalb oft gefragt, wenn wir ein 300m²-Haus besichtigen, ob es sich um das gleiche Haus handelt, das wir angeboten haben. Schlimmstenfals wird uns Bauernfängerei unterstellt. Da wir aber auch spanische Mieter betreuen, müssen wir uns nach den Gepflogenheiten des Landes richten.
Die einzige objektive Grundlage für einen Vertrag, den Sie und der Vermieter guten Gewissens unterschreiben können, ist deshalb eine Besichtigung vor Ort. Aufgrund der Besonderheiten des spanischen Mietgesetzes verzichten die meisten Vermieter auf einen Vertrag, wenn der zukünftige Mieter das Mietobjekt vorher noch nicht besichtigt hat, weil deutsche Mieter oft eine andere Vorstellung von der Soll-Qualität einer Liegenschaft haben, als sie hinterher vorfinden. Die spanischen Vermieter wissen von dieser Diskrepanz und hüten sich vor Zusicherungen in Verträgen, weil mit ihnen der Ärger programmiert ist. In Spanien wird gemietet wie gesehen und nicht gemietet was vor der Besichtigung mündlich zugesichert wurde, d.h. jedoch nicht, daß im Mietvertrag nichts zugesichert wird. Sie werden aber in keinem Mietvertrag m²-Angaben finden. Auf das hinterher-Nachmeß-Spielchen läßt sich kein Vermieter auf Mallorca ein.
Sofern Sie an eine Langzeitmiete denken und eine Mietwohnung oder ein Haus für ein Jahr oder länger mieten möchten, gibt es für Sie auf dem angespannten Mietmarkt kaum Verhandlungsspielraum mit den Eigentümern. Gute Chancen, ein relativ günstiges Langzeitmietobjekt zu ergattern haben Sie nur, wenn der Mietbeginn in den Monaten November bis April liegt. Ab Mai sinken die Aussichten, eine passable möblierte Mietwohnung oder ein Haus oder eine Finca zu finden, weil in der Hochsaison das große Geldverdienen beginnt. Von Juni bis Ende August auf Verdacht nach Mallorca zu reisen in der Absicht, dort ohne professionelle Hilfe eine Wohnung langfristig anzumieten, ist so gut wie aussichtslos.
Auf Mallorca mietet man entweder als Feriengast tage-, wochen- oder monatsweise oder als Langzeitmieter für mindestens ein Jahr. Für Ferienmieter ist in den Monaten von Mai bis Oktober die Miete doppelt bis viermal so hoch wie in den übrigen Monaten. Das liegt nicht nur an den Feriengästen, sondern auch an den zigtausend zusätzlichen Arbeitskräften vom Festland, die in der Saison in Gastronomie und Hotellerie aushelfen und unterkommen müssen. Da müssen manchmal auch ohne Wissen des Vermieters möblierte Luxusobjekte herhalten, die sich dann mehrere Leute »solidarisch« teilen. Aus diesem Grund werden Sie auch in Ihrem Mietvertrag meistens mit dem Verbot der Untervermietung konfrontiert. Das aber heißt nicht, daß Oma und Opa und Ihre Freunde nicht zu Besuch kommen können. Es bedeutet lediglich, daß Sie Ihre 800 €uro teure Mietwohnung nicht als fleißiger Subunternehmer an 10 Afrikaner für insgesamt 3.000 €uro im Monat untervermieten dürfen.
Arten von Mietverträgen und Laufzeiten von Mietverträgen
Langzeit-Mietverträge werden grundsätzlich auf spanisch und in Übereinstimmung mit dem spanischen Mietgesetz abgefaßt. Nur von professionellen Vermietungsagenturen mit deutschsprechendem Personal erhalten Sie eine deutsche Übersetzung, auf die Sie sich im Ernstfall verlassen können. Wenn Ihr Vermietungsagent selber kein Spanisch sprechen kann, was auf Mallorca oft der Fall ist, dann hüten Sie sich davor, einen spanischen Mietvertrag zu unterschreiben, auch wenn man Ihnen versichert, daß die deutsche Übersetzung den gleichen Wortlaut hat. Ein sogenannter Saison-Mietvertrag unterliegt jedoch nicht dem Mietgesetz.
Saison-Mietverträge
Soweit der Eigentümer die Immobilie weiterhin zeitweise selbst nutzen möchte, wird in der Regel ein sogenannter Saison-Mietvertrag geschlossen, und dieser wird auch eindeutig als solcher deklariert. Saison-Mietverträge haben den Vorteil, daß der Vertragsinhalt und die Mietdauer frei gestaltet werden kann, aber den Nachteil, daß sie zeitlich unbedingt befristet sind.
Langzeitmietverträge
Vorteilhafter aus Sicht des Mieters ist dagegen die Einordnung des Mietvertrages nach dem spanischen Mietgesetz, da dieses Gesetz dem Mieter und seiner Familie ein langfristiges Mietverhältnis sichert.
Der Langzeitmietvertrag für eine Mietwohnung oder ein Haus hat eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten und kann auch vorher nicht gekündigt werden. Der Mieter hat das Recht der alljährlichen Verlängerung des Mietvertrags bis zu einer Gesamtdauer von fünf Jahren und danach in Übereinstimmung mit dem Vermieter um weitere drei Jahre. Bezüglich der Höhe des Mietzinses sind die Vertragsparteien frei, jedoch läßt das spanische Mietgesetz in den ersten fünf Jahren eine Anpassung der Miete an den Lebenshaltungskostenindex zu.
Auszug aus dem Spanischen Mietgesetz
Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 Artikel 9.
Die Dauer des Mietverhältnisses ist von den Vertragsparteien frei zu bestimmen. Liegt die Dauer unter fünf Jahren, so verlängert sich der Vertrag bei Ablauf automatisch um ein Jahr bis eine Mindestdauer von fünf Jahren erreicht wird, es sei denn, der Mieter kündigt dem Vermieter mindestens dreißig Tage vor Ablauf des Vertrages oder vor der jährlichen automatischen Verlängerung.
Mietverträge, die auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sind oder deren Dauer nicht vereinbart worden ist, haben die Dauer von einem Jahr, unbeschaded der unter Absatz 1 beschriebenen automatischen Verlängerung zugunsten des Mieters.
Die automatische Verlängerung kommt nicht zum Tragen, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausdrücklich im Vertrag auf die Notwendigkeit für den Vermieter hingewiesen wird, den Wohnraum vor Ablauf des Mindestdauer von fünf Jahren für Eigenbedarf zu nutzen.
Zahlungen bei Vertragunterzeichnung
Bei Vertragsunterzeichnung ist die erste Monatsmiete, die Kaution in Höhe einer Monatsmiete sowie die Vermittlungs-Provision für den Vermittlungsagenten in bar zu zahlen. Bei voll möblierten Mietobjekten erhöht sich die Kaution meist auf zwei, manchmal auch auf drei Monatsmieten. Zunehmend verlangen vor allem spanische Vermieter die Vorauszahlung einer ganzen Jahresmiete oder eine Bankgarantie von ihrem zukünftigen Mieter, wenn dieser aus dem Ausland kommt. Wenn Sie bei der Vertragsunterzeichnung diese Gelder nicht in bar dabei haben, laufen Sie Gefahr, daß Sie den Mietvertrag nicht ausgehändigt bekommen. Vermieter akzeptieren grundsätzlich keine Schecks. Sollten Sie vorab beispielsweise die Kaution an den Vermieter überwiesen haben, dann stellen Sie sicher, daß Sie einen von der Bank abgestempelten Überweisungsbeleg am Tag der Unterzeichnung vorlegen können. Denken Sie daran, daß eine Auslandsüberweisung zum Teil bis zu einer Woche braucht, bis sie auf dem Konto des Vermieters gebucht wird. Im Zweifelsfall wartet der Vermieter auf den Eingang der Kaution auf seinem Konto.
Die Eröffnung eines Kontos (siehe Information Banken) bei einer Bank oder Sparkasse in Spanien ist unbedingt erforderlich, da die Vermieter, der Stromversorger Endesa und die Telefonica ihre Forderungen nicht von deutschen Konten abrufen (siehe dazu Informationen über Banken).
Unsere Vermittlungsprovision
Es gibt auf der Welt fast keine Leistung, die man nicht ein wenig schlechter machen und billiger anbieten könnte. Wer nur auf den Preis achtet, wird zu Recht Beute solcher Geschäftspraktiken.
Es ist unklug, zuviel zu zahlen, aber es ist auch unklug, zuwenig zu zahlen. Zahlt man zuviel, verliert man etwas Geld, mehr nicht. Zahlt man zuwenig, verliert man manchmal alles, weil die Leistung nicht ihren Zweck erfüllt. Hüten Sie sich vor Agenten die sich als der ALDI unter den Maklern aufspielen! Sie werden hinterher Ihr blaues Wunder erleben. Wir wollen die Geschäftspraktiken dieser Leute hier nicht weiter darstellen, nur so viel sei gesagt: Wer auf einem Markt, auf dem die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt, mit niedrigen Preisen wirbt, kann entweder nicht rechnen oder er rechnet mit der Dummheit seiner Kunden. Die Marktgesetze verbieten es, daß man für wenig Geld viel Leistung erhält – das ist unmöglich. Mietet man bei der billigsten Mietagentur, muß man für den späteren Ärger mit einem spanischen Vermieter, dessen Sprachen man möglicherweise nicht versteht, viel Geld zurücklegen. Und wenn man das tut, hat man auch genug Geld, um eine bessere Leistung im Vorfeld in Anspruch zu nehmen.
Es gibt nicht Billiges auf dieser Welt, es gibt nur schlechtere Qualität. Das gilt für Produkte und für Dienstleistungen gleichermaßen. Arbeiten Sie von Anfang an bei Ihren Mietplänen auf Mallorca mit den richtigen Partnern zusammen und lassen Sie sich nicht von Leuten beraten, die ihr Geschäft nicht verstehen. Lassen Sie sich nicht von getürckten Referenzen auf Webseiten beeindrucken oder gar täuschen. Die einzige Garantie, um herauszufinden, ob Ihr Gesprächspartner seriös ist oder nicht, ist ein persönliches Gespräch.
Rufen Sie uns an. Wir beraten Sie gern persönlich:
Telelefon Hotline: (0034) 609 615 877
http://www.mallorca-mietkult.com  Informationen für Langzeitmieter auf Mallorca
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